En este sentido la Ley de propiedad Horizontal establece en su artículo 7 que: 

“2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”

Es conveniente, cuando no vital, que la Policía Local, que tiene plenas facultades en materia de perturbaciones de este tipo, como órgano imparcial y velador del descanso, paz y sosiego de los ciudadanos, levante acta de dichas perturbaciones. Si no lo hiciera se encontraría a buen seguro en una situación de “tu palabra contra la mía” y no le servirá para nada. NO DESAPROVECHE LA OPORTUNIDAD PARA LLAMAR A LA POLICIA.

Cuando llame a la Policía, identifíquese, haga la indicación de que quiere mantenerse en el anonimato para evitar represalias de sus vecinos, pero si bien, solicite el acceso y fotocopiado del acta levantada por los agentes en dicha intervención. Es posible que posteriormente tenga que volver a llamar para que le indiquen número de identificación de los agentes, fecha y hora de actuación, así como, recoger dicha acta en la Jefatura de Policía.

Esas actas que recabe y en las que se reconozcan las perturbaciones causadas que vulneran la normativa le darán una alta probabilidad de éxito en esta campaña y probablemente ahorrarse las costas judiciales.

Lo normal es que si los agentes de la policía detectan una infracción, ellos mismos inicien un expediente administrativo, que puede ser paralelo a la Demanda Judicial de la Comunidad o de la suya.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, deberá requerir a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Discrepamos en que sea el propio vecino molestado el que realice la comunicación, ni tampoco debiera hacerla el Administrador, salvo que la carta la redacte el Administrador y la firme el Presidente, que es quien debe hacer esta comunicación por imperativo legal.

Le aconsejo que se dirija al Presidente para que conforme a su obligación haga la comunicación al vecino perturbador.

Aconsejamos que dicha comunicación sea fehaciente (copia firmada por el vecino que ocasiona los problemas con cumplimentación de sus datos personales, burofax y por último carta certificada).

Si el Presidente no le hace caso, diríjase a él por escrito.

Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Es vital que dicho punto venga reflejado en un punto del orden del día, que bien pudiera ser:

“ACTIVIDADES MOLESTAS E INCÓMODAS DEL PISO_. Aprobación, si procede, de emprender acciones judiciales en defensa de los intereses de la comunidad y sus vecinos, otorgamiento de poder para pleitos a favor de letrado y procuradores.”

“Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.”

De ser acordado en Junta de Propietarios el interponer una Demanda judicial, es importante aportar junto a ella:

  • Comunicación fehaciente de apercibimiento efectuado por el Presidente al infractor.
  • Certificación del acuerdo comunitario en el que apruebe dichas acciones.
  • Actas policiales que amparan la demanda.

“Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad, prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”

El Presidente debe dirigir al infractor una carta del tipo:

Como ya algunas veces se le ha venido indicando, esta Comunidad valora de forma objetiva que la actividad que Vd. desarrolla en la vivienda ____ está causando molestias al vecindario y perturbando la paz, descanso y sosiego al que todo buen vecino tiene derecho, aspecto que viene tipificado como prohibidas en la Ley y sancionada en el artículo 7.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, por medio de la presente le hago constar que si en el plazo de siete días no cesa en dicha actividad, se llevarán a cabo las acciones judiciales oportunas para la privación de la ocupación de la vivienda, independiente del resarcimiento de los daños y perjuicios que pudiera derivar de la actividad dañosa que viene propiciando.

Es de esperar y desear que no sea necesario actuar judicialmente, en bien de todos, por lo que le ruega cese en dicha actividad que perjudica a la Comunidad y a los propietarios.

Muy atentamente le saluda,

EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD,

Posible acuerdo en Junta de Propietarios si la Comunidad de Propietarios decide adoptar acciones judiciales, susceptible de ajustarlo al caso real:

ACTIVIDADES MOLESTAS E INCÓMODAS DEL PISO___. De forma continuada se están dando quejas al Presidente sobre las actividades que se realizan en este piso, toda vez que lo ocupan un grupo de personas que desarrollan fiestas por las noches y reuniones hasta altas horas de la madrugada, con música alta y haciendo unos ruidos en verdad molestos, que impiden el descanso a los vecinos, sin que las llamadas al orden hechas de forma personal hayan servido para nada, ni tampoco con el requerimiento formal hecho por el Presidente, de ahí que se propone que la Junta tome las medidas legales oportunas, conforme a lo previsto en el artículo 7, apartado 2, de la LPH, así como, otorgar poder para pleitos a favor de letrado y procurador, lo que es aprobado por todos los asistentes (Votos a favor: ; Votos en contra: ; Abstenciones: ).

Normalmente los propios Ayuntamientos, disponen de Ordenanza sobre protección contra ruidos y vibraciones en la que se hace referencia a la convivencia diaria y a los límites sonoros dependiendo del momento del día en que se produzcan. Le recomendamos acceda a la página web de su Ayuntamiento para observar se han recogido dichas Ordenanzas o en su defecto presente escrito en su Registro en la que solicite acceso a ellas.

Si la Comunidad decide no emprender acciones judiciales, no le quedará más remedio que demandar usted, apoyada de los mismos documentos anteriormente referidos, incluso podría, si fuera el caso, demandar también al Presidente por omisión en sus funciones.

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